O cartório negou o meu registro. O que devo fazer?
Quando se tratar de Cartório de Registro de Imóveis, devemos ter em mente que ele se difere das serventias de notas, ao ponto que para lavratura de uma escritura pública você pode escolher o Tabelionato de Notas da sua preferência. Contudo, quando se refere à imóveis, será necessário procurar o Ofício de Registro de Imóveis da sua circunscrição imobiliária.
Caso você não saiba, circunscrição imobiliária é a área de abrangência de cada cartório que ficará responsável pela guarda das matrículas dos imóveis de uma certa região, município ou zona, facilitando assim as devidas buscas. Portanto, será competente para analisar o título aquele cartório da mesma localidade do imóvel.
Partindo dessa premissa, estaremos sempre sujeitos a interpretação e decisão do registrador de determinada serventia, pois ele será o responsável por analisar o título e proferir a qualificação registral.
Ainda que o cartório recuse o registro do seu documento, existem alguns caminhos a serem percorridos para encontrar uma possível solução. No entanto, antes de expô-los a você, farei uma breve descrição de como funciona a análise do título dentro da serventia, conforme descrevo a seguir:
Quando o documento é levado ao cartório o primeiro passo a ser realizado é a sua prenotação no livro de protocolos, para que seja possível o registrador e seus prepostos fazerem a sua qualificação registral, que nada mais é, do que verificar a existência de todos os requisitos legais necessários para que o título possa ingressar no registro de imóveis.
Diante disso, o documento será examinado minuciosamente de modo a verificar se estão caracterizados os requisitos formais e elementos de validade e eficácia do negócio jurídico.
Se na análise o registrador não encontrar algum requisito necessário para qualificação positiva registral, elaborará nota de exigência onde os motivos deverão estar obrigatoriamente fundamentados, justificando assim a recusa registral. Além disso, estará pormenorizado o que é necessário para que seja possível registrar ou averbar aquele título no registro de imóveis.
Caso a parte não concorde com o posicionamento do registrador ou não possa cumprir as exigências feitas, sugiro seguir o seguinte caminho:
- Contratar um especialista para analisar a recusa do registrador
Um ponto muito importante é estar assessorado por um profissional especializado, apesar de muitas pessoas não darem o devido valor a isso, o especialista será o mais apto a analisar e buscar possíveis soluções ao caso.
Digo isso pelo fato de que o direito imobiliário, notarial e registral é composto de diversas leis esparsas, nem mesmo a maioria dos advogados tem conhecimento aprofundado das legislações, apenas quem está atuando no dia a dia com isso vai conseguir ter uma visão global da situação.
Portanto, antes de dar o caso como perdido, procure algum profissional que possa lhe prestar o serviço de assessoria jurídica, pois será capaz de demonstrar novos caminhos ou fundamentos para que aquele título possa ser registrado com segurança. E, lembre-se, judicializar a questão nunca deve ser o primeiro passo.
- Marcar uma reunião com o Oficial de Registro de Imóveis
Para mim, é fundamental tentar resolver a situação com a conversa, muitas vezes o registrador passa a compreender a questão melhor, ou até mesmo, olhar por outro ponto de vista.
Contudo, essa conversa deverá ser baseada em fundamentos jurídicos para realização do ato como você deseja, reforçando ainda o passo descrito acima, pois um profissional especializado saberá como expor os argumentos ao registrador.
Além disso, deve-se sempre estar atento que o sistema registral é baseado em princípios, e um dos principais é o Princípio da Legalidade, ou seja, jamais o oficial do registro poderá tomar uma atitude sem estar amparado pela lei.
Outro ponto importante que faz com que o cartório seja extremamente cauteloso nos seus posicionamentos e decisões, é o fato de que qualquer prejuízo causado as partes pelo registro de algum título, o registrador será responsabilizado e deverá ressarcir a pessoa lesada com o seu próprio patrimônio.
Portanto, diante dessas constatações, é fundamental elaborar uma estratégia de argumentação levando tudo isso em consideração e, claro, se colocando no lugar do oficial.
- Suscitação de dúvida
Se mesmo diante de toda a estratégia elaborada para a conversa com o registrador não for o suficiente para convencê-lo a registrar o título, haverá a possibilidade de a parte requerer que o documento seja encaminhado para o Juiz Corregedor decidir a questão controversa.
O Juiz Corregedor é aquele que tem o poder de orientação, controle e fiscalização disciplinar das serventias extrajudiciais.
Esse procedimento denomina-se de Suscitação de Dúvida, e poderá ocorrer quando o usuário não concordar com a decisão do registrador ou até mesmo pela impossibilidade de cumprir com a nota de exigência.
Os requisitos e o procedimento da dúvida registral estão dispostos no artigo 198 e seguintes da Lei 6.015/73, a Lei de Registros Públicos.
Esse procedimento tem natureza administrativa, sendo assim, nada impede o uso do processo contencioso.
No que tange as custas processuais, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) menciona que:
Art. 207 – No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente.
Portanto, apenas se o Juiz corregedor concordar com o oficial de registro de imóveis, haverá a necessidade de efetuar o pagamento das custas processuais.
Diante do exposto, ocorrendo qualquer objeção ao registro do título eu percorreria o caminho acima mencionado. Mas friso que o último passo relatado “procedimento de suscitação de dúvida”, tem apenas natureza administrativa, sendo assim, havendo interesse do apresentante, é possível recorrer à via jurisdicional para alcançar o registro denegado pelo Oficial do Registro.
