Para início de conversa, caso você tenha dúvidas com relação ao conceito de loteamento e de que forma ele é identificado, sugiro que leia um conteúdo criado por mim acessando o link (colocar o link do conteúdo ainda não postado “Qual a diferença entre loteamento e desmembramento?”), nesse artigo você vai aprender um pouco sobre o que é loteamento e quais as diferenças dele com o desmembramento, que foi criado pela mesma lei de parcelamento do solo, Lei 6.766/79.
Loteamento é um dos negócios imobiliários que possui grande importância social, uma vez que cria espaços urbanos onde as pessoas vão poder construir sua residência, abrir seus estabelecimentos comerciais, edificar os seus prédios, enfim, viver em sociedade.
Além de toda questão social, investir em loteamentos geralmente tem uma alta lucratividade, mesmo você tendo que dispor de um capital prévio para que consiga realizar todos os projetos e obras de infraestrutura, a gleba que será parcelada terá um ganho expressivo de valorização.
Contudo, não posso dizer que independente do caso, será um bom negócio. Para obter essa resposta, será necessário verificar uma série de fatores, de modo a dar-lhe segurança para seguir com a ideia do empreendimento imobiliário de parcelamento do solo.
Para que seja possível ter essa previsibilidade de êxito no projeto, é indispensável muitos estudos, análises, providências e cuidados em todas as fases do empreendimento, de modo a não ser surpreendido com prejuízos, restrições e sanções.
Mas fique tranquilo, com um bom projeto de viabilidade elaborado previamente, os problemas e prejuízos poderão ser evitados, ou ainda, será possível chegar à conclusão de que o negócio é inviável e poderá partir para outro.
A pessoa que tiver intenção de investir nesse ramo de negócios, deverá ter ciência que o retorno investido será a longo prazo, pois as vendas somente poderão ser iniciadas após o registro imobiliário do projeto.
Além disso, devido a aquisição do lote gerado no empreendimento ter um valor expressivo, muitas vezes os empresários optam por parcelar o valor, de modo a proporcionar maiores vendas.
A fim de que você consiga compreender melhor quais são as fases do empreendimento e quais estudos de viabilidade são necessários, elencarei abaixo uma sugestão de caminho a percorrer:
FASES DO EMPREENDIMENTO
- Idealização e viabilidades
Os estudos preliminares são caracterizados basicamente pela viabilidade legal, viabilidade ambiental, viabilidade urbanística, viabilidade financeira e viabilidade comercial.
O planejamento é essencial para que o projeto não seja um completo fracasso, foi-se a época em que os empreendedores se aventuravam apenas com os seus conhecimentos e experiências. Além disso, é nesta fase que se identificará os possíveis problemas e vantagens do negócio.
- Elaboração dos projetos
Após a verificação da viabilidade do negócio é necessário identificar a equipe e iniciar a elaboração de todos os projetos necessários. Esses projetos geralmente são o de urbanístico, projetos de infraestrutura, como terraplanagem, drenagem, sistema de abastecimento de água e esgoto, pavimentação, sistemas elétricos, paisagismo, entre outros.
- Aprovação dos projetos
Com os projetos em mãos, será necessário encaminhá-los as devidas aprovações na prefeitura do município em que será realizado o empreendimento, órgãos ambientais, federais e concessionárias de água, esgoto e energia.
- Registro Imobiliário
Finalizadas as aprovações, deverão ser encaminhadas ao Ofício de Registro de Imóveis competente, juntamente com toda a documentação exigida no artigo 18 e seguintes da Lei 6.766/79 de Parcelamento do Solo.
Neste momento o oficial do cartório analisará os documentos e verificará se todo o procedimento foi realizado conforme o que a legislação determina.
- Implantação das Obras de Infraestrutura
As obras de infraestrutura podem ser realizadas antes, durante ou depois do registro imobiliário, porém, somente poderão ser iniciadas com a aprovação na prefeitura e mediante a licença ambiental.
Como garantia da execução de todas as obras de infraestrutura o empreendedor deverá formalizar instrumento que garanta a conclusão do empreendimento. Esse instrumento será identificado na legislação de parcelamento do solo específica de cada município, mas geralmente são representadas por hipoteca de lotes do loteamento, caução em dinheiro, fiança bancária, seguro de obra, entre outros.
Caso o empresário opte pelo registro do empreendimento antes da finalização das obras, as matrículas serão gravadas com ônus, cabendo ao empreendedor na finalização das obras, apresentar o requerimento de cancelamento da averbação, juntamente com o alvará de conclusão das obras, termo de verificação e Licença Ambiental de Operação (LAO).
- Vendas
As vendas somente poderão ser iniciadas após o registro imobiliário do empreendimento, conforme dispõe o artigo 37 da Lei 6.766/79, como segue:
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Quaisquer venda ou documento que demonstre a vontade de vender, antes do registro do empreendimento, o empresário se sujeitará a responder por crime.
Portanto, o início das vendas somente poderá ocorrer quando efetivamente for realizado o registro do loteamento, independente das obras de infraestrutura terem sido finalizadas ou não.
Essa é uma forma do empresário poder comercializar os imóveis e já começar a capitalizar no negócio.
- Administração dos recebíveis
A administração dos recebíveis será uma etapa a ser cumprida apenas quando o empreendedor optar por vender os imóveis a prazo. Desta forma, ocorrendo a venda de forma parcelada, será necessário a emissão de boletos, verificação de inadimplência, execução de saldo devedor, ou seja, cuidar se os compradores/devedores estão cumprindo com o acordado.
Empreender em loteamentos é um caminho longo, que se inicia na localização da gleba perfeita até a comercialização do produto e administração dos recebíveis. O empreendimento deve ser analisado como um todo, desconfie sempre de fórmulas mágicas. Esse negócio imobiliário é complexo e, por vezes, demanda de longo prazo para dar os retornos almejados.
Busque sempre estar assessorado por uma equipe versátil e experiente nesse ramo de negócios, uma decisão poderá refletir em grandes custos lá na frente.
Loteamento é um dos negócios imobiliários que possui grande importância social, uma vez que cria espaços urbanos onde as pessoas vão poder construir sua residência, abrir seus estabelecimentos comerciais, edificar os seus prédios, enfim, viver em sociedade.
Além de toda questão social, investir em loteamentos geralmente tem uma alta lucratividade, pois mesmo que você tenha que dispor de um capital prévio para realizar todos os projetos e obras de infraestrutura, a gleba terá um ganho expressivo de valorização com o parcelamento.
Contudo, para que seja possível ter a previsibilidade de êxito no projeto, é indispensável muitos estudos, análises, providências e cuidados em todas as fases do empreendimento, de modo a não ser surpreendido com prejuízos, restrições e sanções.
Aqui na Versátil prestamos este serviço, pois mediante um bom projeto de viabilidade elaborado previamente, podemos verificar uma série de fatores importantes, de modo a dar-lhe segurança para seguir com a ideia do empreendimento imobiliário de parcelamento do solo.
os problemas e prejuízos poderão ser evitados.
para a resposta da pergunta inicial, será necessário verificar uma série de fatores, de modo a dar-lhe segurança para seguir com a ideia do empreendimento imobiliário de parcelamento do solo.
Mas fique tranquilo, isso é possível com um bom projeto de viabilidade elaborado previamente, onde os problemas e prejuízos poderão ser evitados, ou ainda, será possível chegar à conclusão de que o negócio é inviável e poderá partir para outro.
