Se levarmos em consideração a maioria das pessoas que resolvem comprar um imóvel, podemos fazer as seguintes afirmativas: 1) trata-se da aquisição da casa própria; 2) passaram muito trabalho para juntar a quantia necessária para a aquisição; e 3) desejam realizar a compra com segurança, uma vez que parte do seu patrimônio está em jogo.
Claro que aqui generalizei, porém, sabemos que mesmo não se enquadrando nas três características acima, que são as mais comuns, toda pessoa que adquiri um imóvel, não está querendo e pensando em perde-lo por qualquer motivo que seja.
Por conta disso, nada mais certo do que sempre resguardar-se de possíveis riscos e estar por dentro do que pode invalidar o seu negócio.
Pensando nisso, resolvi trazer algumas informações de questões que podem tornar nulo esse negócio feito entre as partes, conforme exponho abaixo:
1. Boa-fé dos contratantes
Em primeiro lugar todo e qualquer negócio realizado através de contrato, seja por instrumento particular ou escritura pública, deve pautar-se pela boa-fé. Que nada mais é do que os contratantes agirem de forma honesta e com a intenção e convicção de formalizarem o acordo agindo corretamente, sem atingir quaisquer direitos de terceiros.
Caso não seja realizado o negócio com boa-fé e, sendo identificada e comprovada a sua ausência, o contrato ou cláusula poderão ser tornados nulo.
2. A forma do instrumento utilizado
Existem duas opções de instrumento para realizar a compra e venda, sendo eles, o contrato particular e a escritura pública. Ocorre que, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Considerando que a propriedade é um direito real e, para realização do negócio haverá a transferência dessa propriedade, aplica-se o disposto no artigo mencionado acima. Portanto, caso o imóvel objeto do negócio possua valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País, será invalido o negócio realizado através de contrato particular, pois a lei exige a celebração por meio de escritura pública.
Mas, como no direito sempre existe alguma exceção, haverá casos em que mesmo o imóvel possuindo valor superior aos trinta salários mínimos, poderá ser realizada a compra e venda por meio de contrato particular. Posso dar como exemplo os contratos de compra e venda, e alienação fiduciária, visto que conforme artigo 38 da Lei 9.514/97 “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.
Portanto, neste caso, existe uma lei específica autorizando a realização da transferência por meio de contrato particular.
3. Negócio realizado por pessoa absolutamente incapaz
Nos termos do artigo 3º do Código Civil “São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos”. Desta forma, o menor poderá apenas figurar como parte na compra e venda se for representado por seu responsável legal e esteja munido de uma autorização judicial para esta finalidade.
Contudo, figurando o menor como comprador e os recursos oriundos da compra sejam de seus genitores ou de terceiros, poderá ocorrer a compra e venda sem autorização judicial, porém haverá o recolhimento dos dois impostos pertinentes, do ITBI referente a compra e venda e do ITCMD referente a doação do valor destinado à aquisição.
Nesta situação dispensa-se a autorização judicial, uma vez que não é o patrimônio do menor que está sendo utilizado para compra do imóvel, mas apenas recebendo um benefício com o negócio que está sendo realizado.
Acrescenta-se ainda que se deve ter cuidado também com as pessoas que são interditadas, pois possuem também restrições quanto a figurar em um negócio como este.
4. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
O objeto na compra e venda é o imóvel, portanto ele sempre deverá ser lícito (aquele que não é contra a lei, costumes e moral), possível (pois diante da impossibilidade de se ter esse objeto, o negócio é nulo), determinado e determinável (devendo sempre ser indicado o imóvel específico, bem como suas medidas reais).
Para melhorar a compreensão deste item, vou dar um exemplo: Juliana é proprietária de um imóvel de 300,00m², medida está que confere com o que possui lá no físico, porém no contrato de compra e venda ela coloca que o imóvel possui uma medida de 400,00m², ou seja, quer transmitir 100,00m² a mais do que ela realmente é proprietária e possui. Sendo assim, estamos diante de um caso em que o objeto não é possível e não está sendo determinado e determinável com o que realmente existe, tornando-se ilícito visto que se requer uma transferência de área que Juliana não possui, portanto, não tem disponibilidade para isso, indo de encontro ao que determina o sistema registral brasileiro.
5. Simulação
A simulação caracteriza-se por uma declaração de vontade inverídica e enganosa, com a intenção de enganar terceiros com aquele negócio que está, ou não, sendo realizado, bem como burlar a lei.
Geralmente inicia-se na fase de tratativas entre as partes, onde ajustam o propósito do negócio, firmam o acordo e identificam o objeto, mas no fim dão uma roupagem diversa do que realmente está sendo efetivado.
Trago como exemplo a pessoa casada que quer doar um bem para o amante, porém para não tornar o ato anulável, conforme previsto no artigo 550 do Código Civil, realiza uma compra e venda.
Diante dos pontos acima mencionados, conclui-se trazendo a importância de verificar as questões levantadas, uma vez que o negócio nulo se trata de um vício insanável, não produzindo efeito algum. Além disso, a sua nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, bem como seus efeitos retroagindo (voltando no tempo) a data de celebração do ato.
