Imagine a seguinte situação – João atua como corretor de imóveis na imobiliária “Compre seu Imóvel”, situada em uma cidade litorânea do Estado de Santa Catarina, que possui cinco mil habitantes. Certo dia, João recebe um belo casal que o procuraram a fim de vender o seu apartamento localizado na Avenida Beira Mar, pelo valor de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais).
João, como de praxe, não costuma realizar o contrato de corretagem, sempre acredita na boa-fé das pessoas e, com este casal não foi diferente. Na visita do imóvel João colheu todas as informações e observações do casal, bem como acordaram que em caso de êxito na venda do apartamento, João receberia o percentual de 6% sobre o valor da negociação.
Após alguns pretendentes a compra, João conseguiu a pessoa perfeita para aquisição. Diante disso, fez a aproximação das partes e intermediou a venda.
Contudo, foi surpreendido pela falta de pagamento da sua comissão no prazo estipulado. Entrou em contato com seus clientes diversas vezes, porém, estes se recusavam a recebê-lo e efetuarem o pagamento devido.
Diante da situação, João procurou o seu advogado para verificar o que poderia ser feito, a fim de ver a sua comissão adimplida.
O advogado começou as indagações para verificar o melhor caminho a ser seguido, as perguntas foram: o Sr. realizou o contrato de corretagem? Fizeram alguma tratativa por e-mail e mensagens de WhatsApp? Alguém mais além do Sr. estava presente quando realizaram o acordo de comissão de corretagem?
E para infelicidade do advogado e ainda mais do Sr. João, foi a negativa para todos os questionamentos. Diante disso, o advogado informou que poderia entrar com uma Ação Judicial a fim de cobrar a comissão de corretagem, porém, pela insuficiência de provas, havia grandes chances de insucesso do requerimento.
Essa é apenas uma história hipotética, mas que na prática pode ocorrer. Não são raras as vezes em que, apesar das tratativas, o cliente não cumpre com o que foi previamente acordado, gerando assim muita dor de cabeça para resolver situações corriqueiras da profissão de corretor de imóveis.
Passou o tempo em que as negociações eram feitas no “fio do bigode”, pode ser que você trabalhe sempre assim e nunca precise cobrar a comissão judicialmente, não tem como prever. Pode dar certo a vida inteira, mas pode não dar também.
Por conta disso elencarei algumas dicas e orientações para que sua história não tenha o mesmo fim que a do Sr. João, conforme seguem:
- Não deixe de elaborar o contrato de corretagem
A corretagem se caracteriza por um contrato em que objetiva um ou mais negócios para parte contratante. Geralmente trata-se de venda mediante uma comissão, mas não podemos descartar as possibilidades de compra, aluguel e administração de imóveis.
Contudo, para que o contrato de corretagem se efetive, necessário o cumprimento das seguintes etapas:
a) A aproximação das partes.
Esta fase tem início de duas formas: 1) quando o cliente procura a imobiliária/corretor de imóveis para ofertar o seu imóvel, sendo assim, o profissional irá divulgar para seus já clientes e em locais de visibilidade; e 2) quando o corretor procura e identifica possíveis imóveis para compra e aluguel, conforme as características requeridas pelo cliente.
Desta forma, surgindo um interessado ou localizando o imóvel com os atributos necessários, aproximará as partes e intermediará o negócio.
b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta).
Nesta etapa, o papel do corretor se faz em auxiliar às partes a chegarem em um acordo do negócio, onde ambos os lados se satisfaçam. Este momento se efetiva com a assinatura da proposta e a aceitação.
c) A execução do contrato (compra e venda ou compromisso).
A última fase é caracterizada pela formalização e assinatura definitiva da Escritura Pública de Compra e Venda ou do Contrato de Promessa de Compra e Venda.
- Documente toda a tratativa com os clientes
O caso do Sr. João é o exemplo clássico de negociação sem a preocupação de documentação das tratativas realizadas.
Uma negociação percorre várias etapas, desde a análise da documentação, reuniões, requisições e acordos. Portanto, dê prioridade para as negociações e informações serem realizadas por e-mail e mensagens no WhatsApp, nunca se sabe quando uma das partes deixará de cumprir o que foi acordado, melhor pecar pelo excesso de comprovação do que ficar sem o direito à comissão por insuficiência de provas da negociação.
- Salve provas de que divulgou o imóvel
Salve toda e qualquer propaganda que tenha feito na sua imobiliária, pois elas demonstrarão que o imóvel foi colocado ao alcance de terceiros por você.
- Faça a ficha de visita do imóvel
Esse é um outro meio de prova de que houve um contrato entre o corretor e cliente, pois a ficha de visita conterá a declaração do cliente e do corretor de que averiguaram o imóvel em determinada data.
- Faça a gestão de toda a documentação e negociação
Já falei da importância de documentar toda a informação e negociação, mas além de documentar tudo, é importante ter um padrão de armazenamento dessas informações, para que seja realizada de forma segura e organizada.
Diante disso, crie pastas de cada negócio, cada cliente, classifique e identifique esses passos mencionados nas dicas anteriores. Com isso você garante:
- Segurança no armazenamento;
- Facilidade para encontrar o que é necessário;
- Controle sobre todos os documentos; e
- Aumento de produtividade.
Tudo isso será de extrema importância para uma futura ação, a fim de solucionar e requerer o que é seu por direito.
Com essas dicas, com certeza você terá o direito a comissão de corretagem resguardado, não deixe de auferir a contraprestação do seu serviço prestado por descaso a passos simples, mais importantes para o seu negócio.
As provas são indispensáveis para o sucesso de uma possível ação judicial de cobrança da comissão de corretagem.
Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: manuelamathias.adv@gmail.com ou através do meu perfil do Instagram @manuelamathias.adv.
